З набуттям незалежності Україною почався поступовий перехід економіки на капіталістичні рамки розвитку. Вступ країни до Світової організації торгівлі (СОТ) підтвердив статус «ринкового» господарства України. В рамках переходу до вільного ринку активним чином почав розвиватися ринок нерухомості. Як наслідок, виник особливий прошарок суб’єктів господарювання, що надають послуги в сфері операцій з нерухомим майном. Проте, нормативно-правове регулювання правовідносин, що складаються в сфері надання рієлтерських послуг фактично перебуває в зародковому стані і сьогодні. Так, досі не прийнято жодного закону про регулювання ріелтерської діяльності, хоча спроб ухвалити такі законопроекти було декілька.
Нерухомість насьогодні виконує дві найважливіші функції: засобу виробництва та об’єкта особистого споживання. Як засіб виробництва нерухомість використовуються під ча виробництва більшості матеріальних сучасних благ і послуг. Об’єкти нерухомості, що використовуються як житлові, рекреаційні, культурні виступають як предмети особистого споживання. Отже, нерухомість перебуває в центрі перетину різних економічно-правових процесів, приватних і публічних інтересів, адміністративних норм і правил. Такі обмеження впливають на розвиток ринку нерухомості і формують у ньому певну структуру. Структура ринку нерухомості завжди залежить як від рівня організації ринку, так і від складу самої нерухомості. Правове регулювання розвитку ринку нерухомості потребує вивчення сучасного стану механізмів нормативно-правового регулювання ринку нерухомості. Надання оцінки механізму державного регулювання ринку нерухомості надасть можливість спрогнозувати перспективи подальшого розвитку та визначити пріоритетні напрями удосконалення правового регулювання в цій сфері державного управління.
На сьогоднішній день в Україні тільки починає формуватися особливий напрям вивчення господарських процесів, що протікають на ринку нерухомості. Поки що не існує спеціальних наукових досліджень (як економічних, так і правових) щодо особливостей здійснення посередницької діяльності на ринку нерухомості. Лише окремі моменти, такі як, наприклад, особливості ліцензування рієлторської діяльності на ринку нерухомості (К.В. Колесніков), особливості посередництва при приватизації земель (І.О. Костяшкін), стали предметом дослідження окремих авторів. На наш погляд, повністю відобразити правові основи забезпеченння діяльності агенств нерухомості та надати адекватну теоретичну основу для формування в країні ефективної правової політики в період активних реформ і відповідного розвитку секторів ринку нерухомості можливо шляхом розширення правових рамок дослідження, виявлення та аналізу ключових положень нормативно-правових актів, що регулюють існуючі правовідносини на ринку нерухомості.
1. Операція з нерухомим майном – це дія особи або кола осіб, яка спрямована на набуття, зміну або припинення прав та обов’язків щодо нерухомого майна. До таких операцій, як правило, належать торгівля нерухомим майном, у т.ч. його продаж з прилюдних торгів; посередництво з надання послуг щодо здійснення як господарсько-правових, так і цивільно-правових угод з нерухомістю (купівля-продаж, міна, оренда тощо) і прав на неї; інформаційно-консультативна діяльність, пов’язана з одержанням, зберіганням, використанням і поширенням інформації щодо нерухомого майна, а також надання як фізичним, так і юридичним особам консультацій із зазначених питань. Ріелторська діяльність – це професійна діяльність посередника на ринку нерухомості, пов’язана із здійсненням ним в інтересах клієнта ріелторських послуг та цивільних угод з об’єктами нерухомості. Ріелтор – це фахівець з нерухомості, який веде об’єкт нерухомості від початку угоди та до її кінця. Він спеціалізується як на оренді, так і операціях купівлі-продажу нерухомості.
2. Сучасний ринок нерухомості неможливий без розвинутої інфраструктури посередницької діяльності. Саме професійні агенти з нерухомості (ріелтори) забезпечують постійний зв’язок між учасниками ринку, акумулюють та надають клієнтам комерційну інформацію, необхідну для укладання угод, гарантують якість та надійність останніх. Термін «ріелтор» у законодавстві вперше з’являється в офіційному українському мовленні у 90-ті рр. ХХ ст. в тексті урядового законопроекту «Про ріелторьку діяльність» (грудень 1997 р.), а після цього у відповідному президентському указі від 27 червня 1999 р. Становлення законодавства про рієлтерську діяльність відбувалося шляхом здійснення намагань прийняття профільного нормативно-правого акту, зокрема:
- Указ Президента України «Про ріелторську діяльність» 27.06.1999 № 733/99 (дата и номер ухвалення)
- Проект Закону «Про ріелторську діяльність» 29.06.1999 № 3405
- Проект Закону «Про здійснення операцій з нерухомим майном» 25.10.1999 № 4130
- Проект Закону «Про ріелторську діяльність» 27.04.2007 № 3499
- Проект Закону «Про особливості провадження ріелторської діяльності» 8 серпня 2013 року
Проте жоден з названих актів не набрав законної сили.
Таким чином, в Україні і досі не прийнято профільного нормативно-правового акту, що врегульовував би специфічні правовідносини в сфері здійснення рієлтерської діяльності. Так, законодавство, що регулює сферу посередництва на ринку нерухомості – це сукупність законів, інших нормативних правових актів, за допомогою яких державні органи встановлюють, змінюють або скасовують відповідні правові норми і є загальним для всіх видів підприємницької діяльності.
3. Лише у прийнятому в грудні 2010 р. Податковому кодексі ріелтори (тут вживається термін «рієлтери») визначаються в п.п. 170.1.6. – суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості. Отже, в діяльності агенств нерухомості наразі необхідно керуватися загальними вимогами законодавства щодо здійснення господарської (підприємницької) діяльності без врахування специфіки рієлтерських послуг.
4. Під управлінням нерухомістю прийнято розуміти дію з боку суб’єкта управління стосовно об’єкту управління. Основу таких дій складає особливий вид розумової діяльності, що передбачає застосування різноманітних засобів та методів впливу з метою отримання максимального ефекту. Специфічним суб’єктом ринку нерухомості, що впливає як на об’єкт нерухомості так і на інших суб’єктів цього ринку є держава в особі уповноважених органів державної влади та управління, що здійснюють регулювання управління нерухомістю. Державне регулювання управління нерухомістю базується на важливому значенні цього виду діяльності для суспільства, економіки та оточуючого середовища.
5. Державна реєстрація прав на нерухоме майно є найважливішим елементом правового регулювання обігу нерухомості. Зміни до законодавчих актів, які регулюють питання проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, спрямовані на спрощення відповідної процедури, дозволять покращити існуюче правове регулювання у цій сфері, а також покликані на забезпечення охорони та захисту прав і законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них.
З метою поліпшення процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно був прийнятий новий Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який набрав чинності 13.12.2015. Основною зміною в Законі є розширення суб’єктного складу осіб, які матимуть повноваження щодо реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Так, з 01 січня 2016 року такі повноваження також уже мають: нотаріуси (у тому числі, якщо речове право виникло без вчинення ним нотаріальної дії); громадяни України, які відповідають кваліфікаційним вимогам та знаходяться у трудових відносинах із виконавчим комітетом міської ради міста обласного значення, районної, районної у місті, містах Києві та Севастополі державної адміністрації та акредитованим суб’єктам. Це означає, що розширюється коло точок доступу громадян до отримання зазначеної адміністративної послуги. Іншими словами, реформа сприятиме вільній конкуренції там, де раніше була жорстка бюрократична вертикаль, а Міністерство юстиції України фактично добровільно відмовилося від існування централізованої системи реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та, відповідно, від єдиної Державної реєстраційної служби, яка була створена в 2011 році.
В редакції нового Закону змінилися строки державної реєстрації прав. З прийняттям нового Закону змінились ставки адміністративного збору за проведення державної реєстрації прав, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання інформації із зазначеного реєстру. Також, із набранням чинності нового Закону, громадянам надається можливість оскарження рішень дій та бездіяльності органів державної реєстрації прав в адміністративному порядку. Крім того, одним із нововведень закону є те, що відтепер отримання документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.
Таким чином, як показує проведений аналіз, необхідно сформувати концепцію системи правового регулювання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, забезпечення умов ефективного використання і розвитку в інтересах задоволення вимог громадськості, а також правового захисту цих інтересів. Запроваджене розширення суб’єктного складу надавачів послуг з реєстрації нерухомого майна, де поряд з державним реєстратором цю ж саму послугу надає нотаріус чи акредитований суб’єкт, а також прийняття стратегічно важливого рішення – запровадження принципу екстериторіальності (громадянам дозволено проводити реєстрацію бізнесу в будь-якому куточку України, а нерухомості – в межах області) в кінцевому результаті призводить до того, що в минуле відійдуть ганебні черги та хабарі в реєстраційній системі, а натомість українці будуть мати змогу отримати комфортний сервіс.
6. Сфера обігу нерухомості в Україні стрімко криміналізується, що пов’язано з недосконалістю чинного законодавства, безсистемністю та неконсолідованістю роботи державних органів, недосвідченістю учасників правовідносин, що виникають у вказаній сфері та іншими факторами. У зв’язку з цим особливого значення набуває дослідження сучасних детермінант (визначальних факторів) у вказаній сфері, що пов’язано з необхідністю розробки ефективних заходів попередження злочинності в сфері обороту нерухомості.
Так, усю сукупність факторів, що детермінують сучасний стан злочинності в сфері обороту житлової нерухомості можна розділити на такі групи: соціально-економічні, організаційні, правові та інші. Разом з тим у нашій дипломній роботі безпосередній інтерес становлять саме правові фактори породження злочинності у вказаній сфері. Серед них особливої уваги заслуговюють: недоліки законодавчого регулювання правового режиму обороту нерухомості нерухомості; відсутність належного законодавчого закріплення правового статусу ріелторських фірм.
Відсутність належного законодавчого закріплення правового статусу ріелторських фірм виступає одним із факторів, сприяє породженню та самовідтворенню злочинності у вказаній сфері. Так, незважаючи на гостру необхідність, про яку неодноразово наголошувалося вченими, а також фахівцями в сфері нерухомості, досі не було прийнято нормативно-правового акту, який би регулював правові підстави здійснення ріелторської діяльності. Також варто звернути увагу, що відповідно до Закону України «Про ліцензування видів господарської діяльності» ріелторська діяльність не потребує ліцензування, що на нашу думку є вкрай несприятливим фактором розвитку обігу нерухомості, а також попередження злочинності у вказаній сфері. Адже вказаним видом діяльності може займатися будь яка особа без підготовки. Як показують дослідження також не поодинокі випадки вчинення злочинів працівниками агентств нерухомості та приватними ріелторами. Варто звернути увагу, що одночасно з розвитком законної ріелтерської діяльності в сфері обороту житлової нерухомості розвинулася сфера надання нелегальних ріелтерських послуг. Причиною поширеності діяльності таких посередників стало те, що розмір винагороди за наданні ними послугу значно нижчий, ніж послуги агентств нерухомості. При цьому їх доходи істотно вищі, ніж заробітна плата працівників агентств нерухомості. Широке поширення нелегальних послуг з боку приватних посередників призвело до того, що різні злочинні групи і окремі злочинці стали цим користуватися. Так відомі випадки коли злочинці давали оголошення про надання допомоги при операціях з житловою нерухомістю та з числа осіб які до них звернулися вибирали собі жертв.
Питання ліцензування ріелторської діяльності в Україні фактично постало з перших спроб законодавчого закріплення цієї діяльності як такої. І майже зразу визначилися дві принципові позиції щодо ліцензування як засобу державного регулювання. Позиція перша – про необхідність введення ліцензування та позиція друга – принципово протилежна: проти введення ліцензування ріелторської діяльності. На даному етапі спори перейшли в площину загальну, тобто «за» державне регулювання та нормативне закріплення ріелторської діяльності та «проти» такого.
Таким чином, на нашу думку, необхідно терміново запровадити ліцензування ріелтерської діяльності в Україні, проте здійснити це необхідно з виключенням можливих майбутніх корупційних складових отримання ліцензії.
| 
