ЗЕМЛІ ЖИТЛОВОЇ ТА ГРОМАДСЬКОЇ ЗАБУДОВИ

   Використання земель населених пунктів для забудови завжди викликало значний науковий і практичний інтерес. Земельні питання сучасних населених пунктів мають вирішуватися на засадах раціонального планування, забудови і благоустрою його території. Процес планування певної території полягає у створенні та впровадженні містобудівної документації, ухваленні та реалізації відповідних рішень.

При використанні земель населених пунктів підлягають врахуванню державні, громадські та приватні інтереси. Проблема полягає у тому, що у кожному сучасному населеному пункті існують певні об’єктивні труднощі, вольове вирішення яких навряд чи здатне задовольнити одночасно усіх суб’єктів. Це пов’язано із стихійною забудовою, яка виникла ще в умовах «перехідного періоду», коли було проведено ряд «стихійних містобудівних кампаній» з приватизації землі.

Поза сумнівом, процес адаптації до нових ринкових умов централізованої системи планування і регулювання міського землекористування, яка склалася протягом попередніх десятиліть і була орієнтована на перевагу державної власності, залишається суперечливим для усіх населених пунктів України.

В зв’язку із набранням чинності законами «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (нова редакція) щодо зміни порядку набуття прав на земельну ділянку та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 6 вересня 2012 року № 5245-УІ, щодо правових засад розмежування публічної земельної власності важливим питанням постає проблема використання земель житлової та громадської забудови. Без завершення процедури розмежування земель у межах населених пунктів, в тому числі і земель житлової та громадської забудови, неможливо говорити про повноцінну реалізацію норм Земельного кодексу України, особливо в частині регулювання відносин в галузі використання земель.

Реформа земельних відносин в Україні актуалізує пошук шляхів розв’язання проблем використання земель житлової і громадської забудови в містах та дотримання законності щодо реалізації права власності на землю.

Значні темпи розвитку населених пунктів викликають необхідність підвищення ефективності правового регулювання форм використання земель житлової та громадської забудови. Забезпечення раціонального використання і охорони земельних ресурсів у населених пунктах набуває в процесі становлення і розвитку ринкової економіки в Українідедалі більшого соціального та суспільного значення. Стан правового регулювання використанням земель житлової та громадської забудови в містах і проблеми його реалізації є надзвичайно важливими для розуміння та здійснення реформування земельних відносин.

Законодавчою основою регулювання використання земель житлової та громадської забудови є чинний Земельний кодекс України. Згідно зі статтею 38 зазначеного кодексу до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм.

Вдосконалення використання земель житлової та громадської забудови такі вчені, як І.К. Бистряков, П.П. Борщевський, Б.М. Данилишин, А.Я. Сохнич, М.Г. Ступень, М.Ф. Тимчук, Є.О. Іванова та ін. Проте, правові питання щодо форм використання земель житлової та громадської забудови недостатньо досліджені в теорії земельного права України, що зумовлює необхідність проведення комплексного, самостійного дослідження цих питань.

Проанізувавши правове регулювання суспільних відносин, пов’язаних з використанням земель житлової та громадської забудови, можна запропонувати в подальшому опрацювати і прийняти наступні зміни до земельного законодавства України:

- внести зміни до ст. 38 Земельного кодексу України, а зокрема до земель житлової та громадської забудови, додати ті, що забезпечують належну експлуатацію житлової забудови, громадських будівель і споруд інших об’єктів загального користування.

- встановити однозначний правовий режим використання земельних ділянок житлової та громадської забудови (ліквідувати дихотомічну класифікацію земель населених пунктів). Виділенням однорідних за правовим режимом зон, де потрібні види землекористування будуть запроваджуватися шляхом прямих заборон чи приписів, сприятимуть кращому розумінні своїх прав та обов’язків власниками та користувачами землі. Крім того, зонування території міста слід розглядати як основу для визначення містобудівної цінності земельних ділянок, в тому числі з точки зору інвестиційної привабливості.